כאשר בוחנים השקעת נדל"ן באלבניה, אחת השאלות הראשונות שעולות היא האם כדאי לרכוש דירה קטנה או להשקיע בדירה גדולה יותר.
דירה קטנה דורשת בדרך כלל תקציב רכישה נמוך יותר ועשויה לפנות לקהל רחב של שוכרים. דירה גדולה יכולה להתאים למשפחות, לשהייה ממושכת או לשימוש עצמי. עם זאת, גודל הדירה לבדו אינו קובע אם מדובר בהשקעה טובה.
הבחירה צריכה להתבסס על מיקום הנכס, קהל היעד, מחיר הרכישה, ההוצאות הנלוות, אפשרויות ההשכרה ומטרת ההשקעה.
אין תשובה אחת שמתאימה לכל משקיע
השאלה אינה איזו דירה טובה יותר באופן כללי, אלא איזו דירה מתאימה יותר למשקיע, לאזור ולמטרת הרכישה.
משקיע המעוניין להיכנס לשוק בתקציב נמוך יחסית עשוי להעדיף דירה קטנה. משקיע שמתכנן להשתמש בנכס בעצמו, לארח בני משפחה או להשכיר אותו למשפחה, עשוי להעדיף דירה גדולה יותר.
גם מיקום הנכס משפיע על ההחלטה. דירה קטנה במרכז טירנה אינה פונה בהכרח לאותו קהל כמו דירה קטנה ליד חוף הים בוולורה. לכן צריך לבחון את גודל הדירה כחלק ממכלול הנתונים ולא כנתון נפרד.
היתרונות האפשריים של דירה קטנה
אחד היתרונות המרכזיים של דירה קטנה הוא מחיר הרכישה הכולל. גם כאשר המחיר למ"ר אינו נמוך, העלות הכוללת של הנכס עשויה להיות נגישה יותר בגלל השטח המצומצם.
תקציב נמוך יותר יכול להפחית את סכום ההון הנדרש ולאפשר למשקיע לשמור חלק מהכסף עבור הוצאות נלוות, ריהוט, ניהול ותחזוקה.
דירות קטנות עשויות להתאים ליחידים, לזוגות צעירים, לסטודנטים, לעובדים ולאנשים המחפשים פתרון מגורים נוח באזור מרכזי. במיקום שבו קיים ביקוש מצד קהלים אלו, דירה קטנה ומתוכננת היטב יכולה להיות אפשרות מעניינת.
יתרון נוסף הוא שעלויות הריהוט, הניקיון והתחזוקה עשויות להיות נמוכות יותר בהשוואה לדירה גדולה. כאשר הנכס מיועד להשכרה לטווח קצר, זמן הניקיון והעלות הנדרשת להכנת הדירה בין אורחים עשויים להיות נמוכים יותר.
החסרונות והסיכונים של דירה קטנה
דירה קטנה אינה מבטיחה ביקוש גבוה או תשואה טובה. אם התכנון הפנימי אינו יעיל, אם חסר מקום אחסון או אם הדירה חשוכה וצפופה, גם מחיר נמוך לא בהכרח יהפוך אותה לאטרקטיבית.
בפרויקטים מסוימים נבנות דירות קטנות רבות מאוד. מצב כזה עלול ליצור תחרות בין בעלי נכסים דומים, במיוחד כאשר כולם מנסים להשכיר או למכור באותו זמן.
חשוב לבדוק גם את ההוצאות הקבועות. דמי ניהול, תחזוקת הבניין, ביטוח והוצאות נוספות אינם תמיד נמוכים באופן יחסי לגודל הדירה. כתוצאה מכך, ההכנסה נטו עלולה להיות נמוכה מהצפוי.
בנוסף, דירה קטנה עלולה להתאים לפחות אנשים כאשר מדובר במשפחות, בשוכרים לטווח ארוך או ברוכשים המחפשים מרחב מגורים משמעותי.
היתרונות האפשריים של דירה גדולה
דירה גדולה יכולה לפנות למשפחות, לאנשי מקצוע, לשוכרים המעוניינים לעבוד מהבית ולרוכשים המחפשים מגורים לטווח ארוך.
השטח הנוסף מאפשר בדרך כלל יותר חדרי שינה, מקום אחסון, פינת עבודה ואפשרות לאירוח. באזור שבו קיים ביקוש מצד משפחות, היתרונות האלה עשויים להיות משמעותיים.
בערי החוף, דירה גדולה יכולה להתאים גם למשפחות המגיעות לחופשה או לבעלים המעוניינים להשתמש בנכס בעצמם במהלך חלק מהשנה.
לעיתים המחיר למ"ר בדירה גדולה נמוך יותר מהמחיר למ"ר בדירה קטנה באותו פרויקט. עם זאת, המחיר הכולל עדיין גבוה יותר ולכן צריך לבדוק אם היתרון במחיר למ"ר באמת מתאים לתקציב ולאסטרטגיית ההשקעה.
החסרונות והסיכונים של דירה גדולה
דירה גדולה דורשת השקעה ראשונית גבוהה יותר. גם עלויות הריהוט, התחזוקה, הניקיון והחימום או הקירור עלולות להיות גבוהות יותר.
מספר השוכרים או הרוכשים שיכולים להרשות לעצמם דירה גדולה עשוי להיות מצומצם יותר. אם שכר הדירה אינו עולה באותו יחס שבו עלה מחיר הרכישה, התשואה המחושבת עלולה להיות נמוכה יותר.
תקופה שבה הדירה עומדת ריקה עלולה להיות יקרה יותר למשקיע, מכיוון שההוצאות הקבועות ממשיכות להצטבר.
לכן אין להניח שדירה גדולה היא בהכרח נכס איכותי יותר. צריך לבדוק אם השטח הנוסף באמת נדרש לקהל היעד ואם קיימת נכונות לשלם עבורו.
חשוב להבין כיצד מציגים את מספר החדרים באלבניה
במודעות נדל"ן רבות באלבניה משתמשים בשיטת סימון שונה מזו המקובלת בישראל.
דירת 1+1 כוללת בדרך כלל סלון וחדר שינה אחד. בישראל היא עשויה להיות מוצגת כדירת שני חדרים.
דירת 2+1 כוללת בדרך כלל סלון ושני חדרי שינה, ולכן היא מקבילה בדרך כלל לדירת שלושה חדרים במונחים ישראליים.
אין להסתמך רק על הכותרת או על מספר החדרים בפרסום. חשוב לעבור על תוכנית הדירה ולבדוק את השטח, מידות החדרים, כיווני האוויר, המרפסת, מקום האחסון והחלוקה הפנימית.
השטח הכולל אינו תמיד השטח שבו משתמשים בפועל
לפני שמשווים בין שתי דירות, צריך לברר כיצד חושב השטח המופיע בפרסום ובחוזה.
יש לבדוק אם מדובר בשטח נטו, בשטח ברוטו או בשטח הכולל גם חלק יחסי מהשטחים המשותפים בבניין. דירה המפורסמת כדירה גדולה עשויה להציע שטח פנימי קטן יותר מכפי שנראה בתחילה.
חשוב לבדוק גם את גודל המרפסת, עובי הקירות, המסדרונות והשטחים שאינם מנוצלים ביעילות. לעיתים דירה קטנה עם תכנון מוצלח תהיה שימושית יותר מדירה גדולה בעלת חלוקה פנימית פחות טובה.
יש לוודא שהשטח והחלוקה המוצגים בתוכנית תואמים למסמכי הפרויקט ולחוזה הרכישה.
מה מתאים יותר להשקעה בטירנה?
טירנה היא שוק עירוני הכולל תושבים מקומיים, סטודנטים, עובדים, אנשי מקצוע ועסקים. בחלק מהאזורים קיים ביקוש לדירות קטנות ונגישות, במיוחד כאשר הן נמצאות בסביבה הכוללת תחבורה, מוסדות לימוד, מקומות עבודה ושירותים.
באזורים משפחתיים יותר עשוי להיות ביקוש לדירות הכוללות שניים או שלושה חדרי שינה, חניה, מעלית וקרבה לבתי ספר ולשירותים קהילתיים.
לא מספיק לבחור דירה קטנה רק משום שהיא זולה יותר. צריך לבדוק את השכונה, איכות הפרויקט, הנגישות, רמת הביקוש והיקף הבנייה המתוכנן בסביבה.
מה מתאים יותר בוולורה ובערי החוף?
בערי החוף צריך להבחין בין נכס המיועד להשכרה לתיירים, נכס המיועד להשכרה שנתית ונכס המיועד לשימוש עצמי.
דירה קטנה ליד החוף עשויה להתאים לזוגות או למטיילים, אך ההכנסה יכולה להיות מושפעת מעונתיות, מתחרות ומעלויות ניהול.
דירה גדולה יכולה להתאים למשפחות ולשהייה ארוכה יותר, אך עלות הרכישה והריהוט תהיה גבוהה יותר. גם כאן צריך לבדוק אם קיים ביקוש אמיתי לדירה בגודל הזה ולא להסתמך רק על התחושה שדירה גדולה היא תמיד אטרקטיבית יותר.
לפני רכישה בעיר חוף יש לבדוק את הביקוש גם מחוץ לעונת הקיץ, את זמינות חברות הניהול ואת ההוצאות הכרוכות בהשכרה לתקופות קצרות.
מחיר למ"ר אינו מספיק כדי להשוות בין דירות
משקיעים רבים משווים נכסים לפי המחיר למ"ר, אך זהו רק אחד הנתונים שצריך לבדוק.
יש להשוות גם את מחיר הרכישה הכולל, עלויות הריהוט, דמי הניהול, המיסוי, הוצאות המשפט, התחזוקה הצפויה ועלות ניהול ההשכרה.
דירה גדולה עשויה להימכר במחיר נמוך יותר למ"ר, אך לדרוש תקציב כולל גבוה משמעותית. דירה קטנה עשויה להיות יקרה יותר למ"ר, אך להציע כניסה בסכום כולל נמוך יותר.
ההשוואה הנכונה צריכה להתבסס על העלות הכוללת של העסקה ועל ההכנסה נטו הצפויה, ולא רק על נתון אחד בפרסום.
תשואה משכירות לעומת פוטנציאל לעליית ערך
דירה קטנה יכולה להציע יחס שונה בין מחיר הרכישה לשכר הדירה, אך התוצאה תלויה במיקום, במחיר ששולם ובביקוש בפועל.
דירה גדולה עשויה להתאים יותר לרוכשים ולמשפחות בטווח הארוך, אך אין ודאות שמחירה יעלה מהר יותר.
כאשר מחשבים תשואה, צריך להפחית מההכנסה את התקופות שבהן הדירה אינה מושכרת, דמי הניהול, התחזוקה, התיקונים, הביטוח, המיסוי ועלויות השיווק והניהול.
אין להסתמך על תשואה שהוצגה בפרסום בלי לבדוק כיצד היא חושבה ומהן ההוצאות שלא נכללו בה.
מה יהיה קל יותר למכור בעתיד?
יכולת המכירה תלויה בשילוב שבין המחיר, המיקום, איכות הנכס וקהל הרוכשים האפשרי.
דירה קטנה עשויה להיות נגישה למספר גדול יותר של רוכשים מבחינת המחיר הכולל. מצד שני, אם קיימות באזור דירות קטנות רבות ודומות, התחרות עלולה להיות גבוהה.
דירה גדולה עשויה לפנות לקהל מצומצם יותר, אך במקום שבו משפחות מחפשות נכסים איכותיים היא יכולה ליהנות מביקוש יציב.
לפני הרכישה כדאי לחשוב מי עשוי לקנות את הדירה בעתיד ומה יבדיל אותה מדירות אחרות באזור.
דירה מוכנה או דירה בפרויקט חדש
גודל הדירה אינו השיקול היחיד. צריך לבדוק גם אם מדובר בדירה מוכנה או בדירה הנרכשת בפרויקט בשלבי בנייה.
בדירה מוכנה אפשר לראות את החלוקה, התאורה, הנוף והמצב הפיזי. בפרויקט חדש מסתמכים במידה רבה על תוכניות, מפרט והתחייבויות חוזיות.
ברכישה על הנייר חשוב לבדוק את ניסיון היזם, סטטוס האישורים, לוח התשלומים, מועד המסירה וההגדרה המדויקת של שטח הדירה.
מידע נוסף ניתן למצוא במדריך על רכישת דירה בפרויקט חדש באלבניה.
איך מתאימים את גודל הדירה למטרת ההשקעה?
לפני שבוחרים דירה כדאי לענות על מספר שאלות:
- מהו התקציב הכולל, כולל הוצאות נלוות וריהוט?
- האם המטרה היא השכרה שנתית, השכרה לתיירים או שימוש עצמי?
- מי קהל השוכרים או הרוכשים באזור?
- מהו שכר הדירה הריאלי לדירות דומות?
- כמה דירות דומות מוצעות בפרויקט ובסביבה?
- מהן ההוצאות הקבועות של הבניין?
- האם החלוקה הפנימית יעילה?
- האם קיים ביקוש לדירה גם מחוץ לעונת התיירות?
- מי עשוי לרכוש את הדירה בעתיד?
התשובות לשאלות אלו יכולות לעזור לבחור את גודל הנכס המתאים ולא רק את הדירה שנראית מרשימה יותר בפרסום.
הבדיקות המשפטיות חשובות בכל גודל של דירה
בין אם מדובר בדירה קטנה ובין אם בדירה גדולה, יש לבצע בדיקה משפטית פרטנית לפני החתימה.
הבדיקה צריכה לכלול בין היתר את זהות הבעלים או היזם, הזכויות בקרקע, האישורים, רישום הנכס, תנאי התשלום, מועד המסירה וההתחייבויות המופיעות בחוזה.
את הבדיקה המשפטית יש לבצע באמצעות עורך דין מקומי המייצג את הרוכש. מומלץ לקרוא גם את המדריך לרכישת דירה באלבניה ואת המדריך בנושא חוזה רכישת נכס באלבניה.
לסיכום
אין תשובה אחת לשאלה האם עדיף לרכוש דירה קטנה או גדולה באלבניה.
דירה קטנה יכולה להתאים למשקיע המעוניין בתקציב רכישה נמוך יותר, בהוצאות ניהול מצומצמות ובפנייה לקהל של יחידים וזוגות. דירה גדולה יכולה להתאים למשפחות, לשימוש עצמי ולמי שמחפש נכס מרווח לטווח ארוך.
הבחירה הנכונה צריכה להתבסס על מיקום הנכס, קהל היעד, המחיר הכולל, החלוקה הפנימית, ההוצאות, אפשרויות ההשכרה והיכולת למכור את הדירה בעתיד.
ב-Casa Global אנו מלווים משקיעים ורוכשים ישראלים בתהליך בחינת נכסים ופרויקטים באלבניה, החל מהגדרת התקציב ומטרת הרכישה, דרך השוואת האפשרויות ועד לחיבור לעורך דין מקומי ולאנשי המקצוע הנדרשים להשלמת העסקה.
למידע נוסף בקרו בעמוד השקעות נדל"ן באלבניה.
לעדכונים על פרויקטים ומגמות בשוק, מוזמנים לעקוב אחר עמוד הפייסבוק של Casa Global.
המידע בכתבה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי, פיננסי או ייעוץ השקעות. לפני רכישה יש לבצע בדיקות פרטניות ולקבל ליווי מאנשי מקצוע מוסמכים.