שוק הנדל"ן בטירנה התפתח בשנים האחרונות, ומחירי הדירות באזורים מרכזיים בעיר עלו בהתאם לביקוש ולתנופת הבנייה. בעקבות זאת, משקיעים ורוכשים מתחילים לבחון גם אזורים הנמצאים בסמוך לבירה ומציעים נקודת כניסה נגישה יותר.
אחד האזורים שמושכים תשומת לב הוא פסקושאן. מדובר באזור הנמצא על גבול טירנה, בסמוך לצירים המחברים אותו לבירה. הקרבה לעיר, לצד הבנייה החדשה והמחירים הנוחים יחסית לאזורים המרכזיים בטירנה, הופכת את הנדל"ן בפסקושאן לאפשרות שכדאי להכיר.
איפה נמצאת פסקושאן?
פסקושאן נמצאת במחוז טירנה, אך מבחינה מנהלית היא יחידה השייכת לעיריית קמזה ולא לעיריית טירנה. חשוב להכיר את ההבחנה הזאת, במיוחד כאשר בודקים נכס, היתר בנייה, רישום זכויות ושירותים עירוניים.
למרות ההשתייכות המנהלית לקמזה, חלקים מפסקושאן נמצאים בסמיכות רבה לגבולה הצפוני של טירנה ולכביש הטבעת. לכן לעיתים משווקים פרויקטים באזור באמצעות הביטוי "ליד טירנה" או "על גבול טירנה".
אין בכך בהכרח בעיה, כל עוד הרוכש מקבל מידע מדויק לגבי מיקומו של הפרויקט ומבין שהוא אינו רוכש דירה בתוך תחום עיריית טירנה.
החיבור ל-New Boulevard ולפארק קטר
נקודה חשובה נוספת היא החיבור המתוכנן בין פסקושאן לבין קצה ה-New Boulevard של טירנה. בקצה הצפוני של השדרה החדשה, בחלק השייך לטירנה ובסמוך לגבול עם פסקושאן, מתוכנן פרויקט עירוני בשם כיכר קטר, הידוע גם כפארק הקצה של ה-New Boulevard.
הפרויקט מתוכנן בסמוך לנהר טירנה ונועד ליצור מרחב ציבורי הכולל שטחים ירוקים, אזורי בילוי ופנאי, כיכר עירונית, שבילים להולכי רגל וחניה תת קרקעית. המימון לפרויקט אושר בסיוע קרן קטר, ולכן הוא מכונה כיכר קטר או פארק קטר.
מבחינה עירונית, מדובר בנקודת חיבור חשובה בין הקצה הצפוני המתפתח של טירנה לבין פסקושאן והאזורים הסמוכים. אם התוכנית תושלם בהתאם לתכנון, היא עשויה לשפר את הקישוריות בין האזורים, להוסיף שטחים ציבוריים ולחזק את ההתפתחות סביב קצה ה-New Boulevard.
עבור מי שבוחן נדל"ן בפסקושאן, מדובר בנתון שראוי להכיר. הקרבה לפרויקט אינה מבטיחה עליית ערך, אך היא מוסיפה נדבך חשוב לתוכניות הפיתוח באזור ומחזקת את הקשר בין פסקושאן לבין התרחבותה הצפונית של טירנה.
חשוב לבדוק את המרחק המדויק של כל פרויקט מפארק קטר, מה-New Boulevard ומדרכי הגישה המתוכננות, ולא להסתפק בהצהרה כללית שהנכס נמצא ליד השדרה החדשה.
מדוע משקיעים בוחנים נדל"ן בפסקושאן?
הסיבה המרכזית היא השילוב בין קרבה לבירה לבין מחירי כניסה הנחשבים נגישים יותר בהשוואה לחלק מהאזורים המרכזיים בטירנה.
משקיע המגיע עם תקציב מוגדר עשוי למצוא בפסקושאן דירה חדשה או גדולה יותר מכפי שהיה יכול לרכוש באותו תקציב במרכז טירנה. עבור משקיעים מסוימים, ההפרש במחיר יכול להיות משמעותי ולאפשר כניסה לשוק הנדל"ן האלבני בסכום נמוך יותר.
גורם נוסף הוא התרחבותה של טירנה. ככל שהבירה גדלה, אזורים הנמצאים בסמוך אליה עשויים ליהנות מפיתוח של מגורים, מסחר, תחבורה ושירותים. עם זאת, אין להניח שכל אזור סמוך לעיר יתפתח באותו קצב או שכל פרויקט ייהנה מעליית ערך.
מחיר נמוך יותר אינו מספיק
מחיר כניסה נגיש יכול להיות יתרון, אך הוא אינו צריך להיות השיקול היחיד בבחירת נכס. לעיתים נכס זול נמצא במיקום שעדיין חסרים בו כבישים, מסחר, תחבורה או ביקוש מספק לשכירות.
כאשר משווים בין דירה בפסקושאן לבין דירה בטירנה, צריך לבדוק את התמונה המלאה:
מהו מחיר הנכס הכולל? מהו השטח הרשום ומהו השטח בפועל? מהי איכות הבנייה? מהו לוח התשלומים? מהו מועד המסירה המתוכנן? מהן אפשרויות ההשכרה באזור? אילו שירותים ותשתיות קיימים בסביבת הפרויקט? מהו זמן הנסיעה בפועל למרכז טירנה בשעות העומס?
השקעה נכונה אינה בהכרח הנכס הזול ביותר. היא הנכס שמציע התאמה טובה בין המחיר, המיקום, איכות הפרויקט ומטרותיו של הרוכש.
בנייה חדשה באזור מתפתח
בפסקושאן ובאזורים הסמוכים מוקמים פרויקטים חדשים למגורים. בנייה חדשה יכולה להציע יתרונות כמו תכנון מודרני, מעליות, חניה, מרפסות, תשתיות חדשות ותחזוקה נוחה יותר לעומת בניינים ותיקים.
חלק מהפרויקטים נמכרים בשלבים מוקדמים, ולעיתים המחיר בתחילת הבנייה נמוך מהמחיר הצפוי עם התקדמות הפרויקט. מצד שני, רכישה בשלבי בנייה מחייבת בדיקה של היזם, היתר הבנייה, הזכויות בקרקע ולוח התשלומים.
חשוב גם לבדוק אם המחיר כולל את כל מרכיבי העסקה, לרבות חניה, שטחי שירות, עלויות רישום ותשלומים נוספים. אין להסתמך רק על מחיר למ"ר המופיע בפרסום.
למי יכולה להתאים השקעה בפסקושאן?
נדל"ן בפסקושאן יכול להתאים למשקיעים המחפשים מחיר כניסה נגיש יותר ומוכנים לבחון השקעה לטווח בינוני או ארוך.
האזור עשוי להתאים גם לרוכשים המתמקדים בביקוש המקומי למגורים ולא רק בהשכרה לתיירים. הקרבה לטירנה יכולה להיות רלוונטית לאנשים העובדים או לומדים בבירה, אך מעדיפים להתגורר מחוץ לאזורים היקרים יותר.
לעומת זאת, משקיע שמחפש נכס להשכרה תיירותית לטווח קצר צריך לבדוק בזהירות אם פסקושאן מתאימה למטרה הזאת. האזור אינו מרכז תיירותי מובהק, ולכן הביקוש האפשרי צפוי להתבסס יותר על מגורים ועל שכירות מקומית.
גם רוכש המעוניין בנכס המוכן להכנסה מיידית צריך לבדוק אם הדירה כבר הושלמה, אם קיימת סביבת מגורים פעילה ומהם מחירי השכירות בפועל באזור.
המיקום המדויק בתוך פסקושאן
פסקושאן אינה נקודה אחת קטנה, ולכן שם האזור לבדו אינו מספיק לצורך קבלת החלטה. קיימים הבדלים בין פרויקטים הנמצאים בסמוך לכביש הטבעת ולדרכי הגישה לטירנה לבין פרויקטים הנמצאים עמוק יותר בתוך האזור.
לפני רכישה מומלץ להגיע למקום ולבדוק:
את דרכי הגישה לפרויקט.
את מצב הכבישים והמדרכות.
את הקרבה לתחבורה ציבורית.
את המרחק מחנויות, מוסדות חינוך ושירותים מקומיים.
את הבנייה המתוכננת במגרשים הסמוכים.
את זמן הנסיעה בפועל לטירנה.
את רמת האכלוס בפרויקטים הסמוכים.
ביקור באזור בשעות שונות יכול לספק תמונה טובה יותר מאשר הדמיה או מפת מרחקים בלבד.
מה חשוב לבדוק לפני רכישה?
לפני רכישת דירה בפסקושאן צריך לבצע בדיקות משפטיות, תכנוניות וכלכליות מלאות.
יש לוודא מי רשום כבעל הקרקע, האם קיים היתר בנייה תקף ומה בדיוק עתיד להירשם על שם הרוכש. חשוב לבדוק את ניסיון היזם, פרויקטים קודמים שהשלים והאם תנאי התשלום תואמים להתקדמות הבנייה.
בחוזה צריך להגדיר בצורה ברורה את הדירה, הקומה, השטח, המפרט, המחיר, מועד המסירה, תנאי התשלום והטיפול במקרה של עיכוב.
מומלץ גם לבדוק את היכולת למכור או להשכיר את הנכס בעתיד. מחיר רכישה נמוך אינו מועיל אם לא קיים ביקוש מתאים לנכס או אם קשה להגיע אליו.
פסקושאן מול טירנה
הבחירה בין פסקושאן לבין טירנה תלויה במטרת הרכישה.
טירנה מציעה מרכזי תעסוקה, מוסדות לימוד, מסחר, בילוי ותחבורה, ובאזורים מסוימים קיים ביקוש מבוסס לשכירות. היתרונות האלה מתבטאים בדרך כלל במחירים גבוהים יותר.
פסקושאן עשויה להציע מחיר כניסה נגיש יותר ודירות חדשות בפרויקטים מתפתחים. מנגד, חלק מהאזורים עדיין נמצאים בתהליכי פיתוח, ורמת הביקוש יכולה להיות שונה מזו של שכונות מרכזיות בטירנה.
לכן אין תשובה אחת שמתאימה לכל המשקיעים. הבחירה צריכה להתבסס על התקציב, תקופת ההשקעה, קהל היעד להשכרה ורמת הסיכון שהרוכש מוכן לקבל.
לסיכום
פסקושאן היא אזור הנמצא על גבול טירנה ומציע אפשרויות נדל"ן במחירי כניסה נגישים יותר מחלק מהאזורים המרכזיים בבירה. הקרבה לעיר, הבנייה החדשה, פיתוח התשתיות והחיבור המתוכנן לקצה ה-New Boulevard ולפארק קטר מעניקים לאזור עניין, אך אינם מחליפים בדיקה מקצועית של כל פרויקט ונכס.
לפני רכישה חשוב לבדוק את המיקום המדויק, היזם, היתר הבנייה, רישום הקרקע, איכות הפרויקט, תנאי התשלום והביקוש האפשרי להשכרה או למכירה.
למידע נוסף על תהליך הרכישה ועל האזורים השונים במדינה, ניתן לעבור לעמוד השקעות הנדל"ן באלבניה של Casa Global.
לעדכונים על פרויקטים, השקעות והתפתחויות חדשות באלבניה, מוזמנים לעקוב אחר עמוד הפייסבוק של Casa Global.
המידע בכתבה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי, פיננסי או ייעוץ השקעות. לפני רכישה יש לקבל ייעוץ מקצועי המתאים לעסקה ולמצבו של הרוכש.