רכישת דירה במדינה אחרת עשויה להיראות מורכבת, במיוחד כאשר מדובר בשפה, בחוקים ובשיטת עבודה שאינם מוכרים לרוכש הישראלי. עם זאת, כאשר מבינים את השלבים, מבצעים את הבדיקות הנדרשות ונעזרים באנשי מקצוע מקומיים, אפשר לנהל את התהליך בצורה מסודרת וברורה.
במדריך הבא נסביר איך קונים דירה באלבניה, כיצד בוחרים אזור ופרויקט, אילו בדיקות חשוב לבצע לפני החתימה ומה קורה לאחר קבלת הדירה.
חשוב להדגיש כי המידע במדריך הוא כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. לפני ביצוע עסקה יש להיעזר באנשי מקצוע המוסמכים לפעול באלבניה.
האם ישראלים יכולים לרכוש דירה באלבניה?
אזרחים זרים, ובהם גם ישראלים, יכולים בדרך כלל לרכוש דירות ונכסים בנויים באלבניה ולרשום את הזכויות בהתאם להוראות הדין המקומי.
עם זאת, קיימים הבדלים בין רכישת דירה או נכס בנוי לבין רכישת קרקע, ובחלק מסוגי הקרקעות עשויות לחול מגבלות או דרישות מיוחדות. לכן, לפני חתימה או העברת תשלום, עורך דין מקומי צריך לבדוק את סוג הנכס, את הזכויות בקרקע ואת מבנה העסקה.
ברוב העסקאות של משקיעים ישראלים מדובר ברכישת דירה בפרויקט חדש, דירה מוכנה או נכס יד שנייה בטירנה, בפסקושאן, בוולורה או בדורס.
שלב ראשון: הגדרת מטרת הרכישה והתקציב
לפני שמתחילים לבדוק דירות, חשוב להבין מהי מטרת הרכישה.
רוכשים שונים מחפשים מטרות שונות:
- דירה להשכרה לטווח ארוך
- נכס המיועד להשכרה תיירותית
- דירה לשימוש אישי ולחופשות
- רכישה באזור מתפתח לטווח בינוני או ארוך
- דירה מוכנה שניתן להשתמש בה מיד
- רכישה מוקדמת בפרויקט שנמצא בשלבי בנייה
הגדרת המטרה משפיעה על בחירת העיר, המיקום, גודל הדירה, שלב הבנייה והתקציב.
חשוב להגדיר תקציב מלא ולא להתייחס רק למחיר הדירה. התקציב צריך להביא בחשבון גם שירותים משפטיים, נוטריון, העברות כספים, ריהוט, תחזוקה, ניהול והוצאות נוספות שעשויות להתעורר במהלך התהליך.
שלב שני: בחירת העיר והאזור
שוק הנדל״ן באלבניה אינו אחיד. קיימים הבדלים משמעותיים בין הערים וגם בין שכונות ואזורים בתוך אותה עיר.
טירנה היא בירת המדינה והמרכז הכלכלי, העסקי והאקדמי שלה. הביקוש בעיר מבוסס בעיקר על מגורים, עבודה, לימודים ופעילות עסקית. היא יכולה להתאים לרוכשים המחפשים נכס עירוני וביקוש שאינו תלוי רק בעונת התיירות.
אזור השדרה החדשה בטירנה נמצא בתהליך של פיתוח ובנייה חדשה. הוא מושך תשומת לב בזכות הקרבה למרכז העיר, התכנון העירוני והפרויקטים החדשים.
פסקושאן נמצאת מצפון לטירנה ועל גבול העיר. בחלק מהפרויקטים המחירים נמוכים יותר מהמחירים באזורים המרכזיים של טירנה, אך הרכישה מתאימה יותר למי שמוכן לבחון אופק בינוני או ארוך ולהמתין להתפתחות נוספת של האזור.
ולורה היא עיר חוף המשלבת מגורים מקומיים, תיירות ופרויקטים חדשים. כאשר בוחנים נכס בוולורה, חשוב לבדוק את המרחק מהים, את העונתיות, את איכות הפרויקט ואת אפשרויות הניהול לאחר הרכישה.
דורס היא עיר נמל גדולה הנמצאת במרחק נסיעה קצר יחסית מטירנה. היא משלבת פעילות עירונית לאורך השנה עם חופים ותיירות קיץ.
לקריאה נוספת: טירנה או ולורה – איפה נכון לבדוק השקעת נדל״ן באלבניה?
שלב שלישי: איתור והשוואת נכסים
לאחר בחירת האזור ניתן להתחיל להשוות בין נכסים ופרויקטים.
חשוב לבדוק בכל אפשרות:
- המיקום המדויק של הנכס
- מחיר הדירה והמחיר למ״ר
- השטח נטו והשטח ברוטו
- הקומה, הכיוון והנוף
- המפרט הטכני
- קיומה של חניה
- מצב הבנייה
- מועד המסירה הצפוי
- לוח התשלומים
- איכות הסביבה והנגישות
- שירותים ומסחר בקרבת הפרויקט
- הביקוש להשכרה באזור
אין לבחור נכס רק מפני שמחירו נמוך. מחיר אטרקטיבי צריך להיבחן ביחס למיקום, לאיכות, לשלב הבנייה, לסביבה ולפוטנציאל השימוש בנכס.
מידע על ההבדלים בין האזורים נמצא בעמוד השקעות נדל״ן באלבניה.
שלב רביעי: בדיקת היזם או המוכר
כאשר רוכשים דירה בפרויקט חדש, חשוב לבדוק מי היזם ומהו הניסיון שלו.
מומלץ לבחון:
- אילו פרויקטים היזם כבר השלים
- האם הפרויקטים הקודמים נמסרו
- מהי איכות הבנייה
- מהו מצבו של הפרויקט הנוכחי
- האם קיים היתר בנייה
- מי מחזיק בזכויות בקרקע
- האם קיימות התחייבויות או מגבלות על הנכס
- מה כוללים ההסכם והמפרט הטכני
ברכישת דירה מיד שנייה יש לבדוק את זהות המוכר, את רישום הזכויות, את מצבו המשפטי של הנכס ואת קיומם של חובות, שעבודים או התחייבויות.
שלב חמישי: בחירת עורך דין מקומי
לפני חתימה על הסכם או העברת סכום משמעותי, יש לפנות לעורך דין מקומי המייצג את הרוכש.
עורך הדין צריך להיות עצמאי מהיזם ומהמוכר ולבדוק בין היתר:
- את זהות המוכר או החברה היזמית
- את הזכויות בקרקע
- את מסמכי הפרויקט
- את היתר הבנייה
- את רישום הנכס
- את קיומם של שעבודים או מגבלות
- את תנאי החוזה
- את מועד המסירה
- את לוח התשלומים
- את התנאים לרישום הזכויות על שם הרוכש
חשוב להבין שעורך הדין והנוטריון אינם ממלאים בהכרח אותו תפקיד. עורך הדין מייצג את האינטרסים של הרוכש, ואילו הנוטריון ממלא את התפקיד שנקבע לו בתהליך בהתאם לדין המקומי.
שלב שישי: הזמנת הנכס והסכם ראשוני
בחלק מהפרויקטים הרוכש מתבקש לחתום על מסמך הזמנה או הסכם ראשוני ולשלם סכום שמטרתו לשמור את הדירה עבורו.
לפני תשלום דמי הזמנה חשוב להבין:
- האם התשלום מוחזר ובאילו תנאים
- לכמה זמן נשמר הנכס
- מהו המחיר הסופי
- האם המפרט מצורף למסמך
- מתי נחתם ההסכם המלא
- מה קורה אם הבדיקות המשפטיות אינן מאושרות
אין להעביר תשלום רק על סמך שיחה, הדמיה או הודעה. כל תשלום צריך להיות מתועד ולהתבצע בהתאם למסמכים שנבדקו.
שלב שביעי: חתימה על הסכם הרכישה
לאחר השלמת הבדיקות והסכמה על התנאים ניתן להתקדם לחתימה על הסכם הרכישה.
ההסכם צריך לכלול בצורה ברורה:
- פרטי הצדדים
- תיאור מדויק של הנכס
- השטח, הקומה ומספר הדירה
- מחיר העסקה
- לוח התשלומים
- מועד המסירה
- המפרט הטכני
- התחייבויות היזם או המוכר
- התנאים במקרה של עיכוב
- הליך רישום הזכויות
- חלוקת ההוצאות בין הצדדים
- מנגנון להתמודדות עם הפרת ההסכם
לפני החתימה צריך לקבל הסבר על כל סעיף שאינו ברור. אין להסתמך רק על תרגום אוטומטי של החוזה.
לקריאה נוספת: מה חשוב לבדוק לפני שחותמים על הסכם רכישת דירה באלבניה?
שלב שמיני: העברת הכספים
התשלומים מתבצעים בהתאם ללוח שנקבע בהסכם. בפרויקט שנמצא בבנייה, התשלומים עשויים להתבצע במספר שלבים. בדירה מוכנה או בעסקת יד שנייה, לוח התשלומים עשוי להיות שונה.
לפני העברת כספים חשוב לוודא:
- שהחשבון שייך לגורם המופיע בהסכם
- שפרטי ההעברה נכונים
- שמטרת התשלום מצוינת
- שכל העברה מתועדת
- שהבנק קיבל את המסמכים הנדרשים
- שמקור הכספים מתועד בהתאם לדרישות הבנק
מומלץ לבדוק מראש את עלויות ההעברה, שערי ההמרה ומשך הטיפול של הבנקים.
שלב תשיעי: מסירת הדירה ובדיקתה
כאשר הדירה מוכנה למסירה, חשוב לבצע בדיקה לפני קבלת המפתח והחתימה על מסמכי המסירה.
יש לבדוק:
- התאמה בין הדירה לבין התוכנית והמפרט
- ריצוף, חלונות ודלתות
- מים, חשמל וניקוז
- מערכות מיזוג וחימום, אם נכללו
- קירות, תקרות ורטיבות
- שטחים משותפים
- חניה ומחסן, אם נרכשו
- ליקויים הדורשים תיקון
רצוי לתעד את הליקויים בכתב ובצילום ולקבוע מי אחראי לתקן אותם ובאיזה מועד.
שלב עשירי: רישום הזכויות
רכישת הדירה אינה מסתיימת בקבלת המפתח. יש להשלים גם את רישום הזכויות בהתאם למצב הנכס ולהוראות הדין המקומי.
בדירה מוכנה ורשומה ניתן לבצע את הליך העברת הזכויות בהתאם למסמכי העסקה. בפרויקט חדש שנמצא בבנייה, הרישום הסופי עשוי להתבצע לאחר השלמת הבניין, קבלת המסמכים הנדרשים ורישום היחידות.
עורך הדין המקומי צריך להסביר לרוכש מראש מהו מצב הרישום, אילו שלבים נותרו ומתי צפויה להתקבל תעודת הבעלות.
מה קורה לאחר הרכישה?
לאחר מסירת הדירה עשויים להידרש שירותים נוספים:
- ריהוט ואבזור
- חיבור לחשמל, מים ואינטרנט
- ניקיון ותחזוקה
- איתור שוכרים
- ניהול הנכס
- טיפול בתקלות
- תשלום הוצאות שוטפות
- דיווחים ותשלומי מס בהתאם לצורך
רוכש שאינו מתגורר באלבניה צריך להבין מראש מי יטפל בנכס לאחר המסירה ומהן עלויות השירות.
טעויות שכדאי להימנע מהן
לפני רכישת דירה באלבניה מומלץ להימנע מהטעויות הבאות:
- בחירת נכס רק לפי המחיר
- הסתמכות על הדמיות בלבד
- חתימה לפני ביצוע בדיקות משפטיות
- העברת כסף ללא מסמך מתאים
- התעלמות מההבדל בין שטח נטו לברוטו
- אי בדיקת היזם
- התעלמות מעלויות הריהוט והניהול
- הסתמכות על הבטחת תשואה בלי לבדוק את הנתונים
- רכישה ללא הבנת מטרת הנכס ואופק ההחזקה
לסיכום
כדי לקנות דירה באלבניה בצורה מסודרת, צריך להתחיל בהגדרת המטרה והתקציב, לבחור את האזור המתאים, להשוות בין נכסים, לבדוק את היזם ואת המסמכים ולהיעזר בעורך דין מקומי המייצג את הרוכש.
המחיר הוא חלק חשוב מההחלטה, אך הוא אינו השיקול היחיד. המיקום, איכות הפרויקט, מצב הרישום, לוח התשלומים, מועד המסירה והאפשרויות לאחר הרכישה חשובים לא פחות.
ב-Casa Global אנו מלווים רוכשים ישראלים בתהליך רכישת נכסים באלבניה, החל מאפיון הצרכים והתקציב, דרך איתור והשוואת אפשרויות, תיאום מול היזם או המוכר וחיבור לעורך דין, נוטריון ונותני שירות מקומיים.
הליווי ממשיך, בהתאם לצורך, גם לאחר הרכישה, באמצעות חיבור לספקי ריהוט, תחזוקה, ניקיון, השכרה וניהול הנכס.
ליווי ישראלי, ברור ושקוף, מהבדיקה ועד המפתח.
פנו אלינו ונשמח לסייע לכם לבחון את האפשרויות המתאימות למטרות ולתקציב שלכם.
רוצים להכיר את השוק והפרויקטים מקרוב? קראו על סיור משקיעים בטירנה בליווי צביקה דורון.
לעדכונים נוספים ניתן לעקוב אחר עמוד הפייסבוק של Casa Global.