דירה בארץ או דירה בחו״ל? כך משווים נכון בין האפשרויות

אחת השאלות הנפוצות בקרב משקיעים ישראלים היא האם עדיף לרכוש דירה בארץ או דירה בחו״ל. מצד אחד, דירה בישראל נמצאת קרוב, השוק מוכר יותר ולעיתים ניתן להשתמש במשכנתה כדי לרכוש נכס בסכום הגבוה מההון העצמי. מצד שני, מחירי הדירות בישראל גבוהים, העלויות הנלוות עשויות להיות משמעותיות ובחלק משוקי הנדל״ן בחו״ל ניתן לרכוש נכס במחיר נגיש יותר.

אין תשובה אחת שמתאימה לכל המשקיעים. ההחלטה צריכה להתבסס על ההון העצמי, יכולת ההחזר, מטרת הרכישה, רמת הסיכון, התשואה נטו, המיסוי, אופן ניהול הנכס וטווח ההשקעה.

בכתבה זו נשווה בין שתי האפשרויות ונציג את הבדיקות שחשוב לבצע לפני שמחליטים היכן לרכוש.

דוגמה: מה אפשר לעשות עם הון עצמי של 600,000 שקל?

נניח שלרוכש יש הון עצמי של כ־600,000 שקל והוא בוחן רכישת נכס להשקעה. בישראל ניתן לעיתים להשתמש בהון העצמי לצורך קבלת משכנתה ולרכוש דירה שמחירה גבוה יותר. בחו״ל ניתן במקרים מסוימים לרכוש דירה ללא מימון, או עם מימון נמוך יותר, בהתאם למדינה ולנכס.

אבל ההשוואה אינה מסתכמת במחיר הדירה.

ברכישת דירה בישראל צריך להביא בחשבון את שיעור המימון שהבנק מוכן להעמיד, מס הרכישה, הוצאות המשפט, עלות השמאות, התיווך, השיפוץ והסכום שצריך להשאיר כרזרבה.

ברכישת דירה בחו״ל צריך להביא בחשבון את שער המטבע, עלויות העברת הכספים, הבדיקות המשפטיות, המיסוי המקומי והישראלי, עלויות הריהוט, הניהול, התחזוקה והנסיעות.

לכן, לפני שמשווים בין דירה בארץ או דירה בחו״ל, צריך לחשב את העלות הכוללת של כל עסקה ולא רק את מחיר הנכס.

רכישת דירה בישראל באמצעות משכנתה

אחד היתרונות המרכזיים של רכישת דירה בישראל הוא האפשרות להשתמש במימון בנקאי. המשכנתה מאפשרת לרוכש לרכוש נכס בסכום הגבוה מההון העצמי שברשותו, אך היא גם מגדילה את ההתחייבויות ואת הסיכון.

בהתאם למגבלות בנק ישראל, שיעור המימון המרבי תלוי בסוג הרכישה. ברכישת דירה יחידה ניתן לקבל בדרך כלל מימון של עד 75% משווי הנכס, ברכישת דירה חליפית עד 70%, וברכישת דירה להשקעה עד 50%. בפועל, הבנק יכול לאשר שיעור נמוך יותר בהתאם להכנסות, להתחייבויות, לגיל, להיסטוריית האשראי ולהערכת השמאי.

אם הרוכש כבר מחזיק בדירה ורוכש דירה נוספת להשקעה, הון עצמי של 600,000 שקל עשוי לאפשר לו לבחון נכס שמחירו עד כ־1.2 מיליון שקל, לפני מס רכישה והוצאות נוספות. זהו חישוב תאורטי בלבד, והסכום בפועל תלוי באישור הבנק וביכולת ההחזר.

היתרונות האפשריים של רכישת דירה בישראל

היכרות עם השוק

רוכש ישראלי מכיר בדרך כלל טוב יותר את הערים, השכונות, התחבורה, הביקוש להשכרה וההתנהלות מול בעלי מקצוע ורשויות בישראל.

קרבה לנכס

קל יותר להגיע לדירה, לפגוש שוכרים, לבדוק תיקונים ולטפל בבעיות כאשר הנכס נמצא בישראל.

אפשרות למימון

המערכת הבנקאית בישראל מאפשרת לקבל משכנתה בשקלים. שימוש נכון במימון עשוי להגדיל את פוטנציאל הרווח על ההון העצמי, אך הוא גם מגדיל את ההתחייבות החודשית ואת החשיפה לשינויים בריבית.

שוק מוכר ומוסדר

הליך הרכישה, רישום הזכויות, המיסוי וחוקי השכירות מוכרים יותר למשקיע הישראלי, ויש נגישות לעורכי דין, שמאים, מתווכים ונותני שירותים מקומיים.

החסרונות והסיכונים ברכישת דירה בישראל

מחיר רכישה גבוה

מחירי הדירות בישראל מחייבים במקרים רבים שימוש בהון עצמי משמעותי ובמשכנתה ארוכת טווח.

מס רכישה והוצאות נלוות

ברכישת דירה נוספת עשוי לחול מס רכישה משמעותי. בנוסף קיימות עלויות של עורך דין, תיווך, שמאות, שיפוץ, ביטוח ולעיתים גם תקופות שבהן הדירה עומדת ללא שוכר.

תזרים חודשי

יש לבדוק אם שכר הדירה צפוי לכסות את החזר המשכנתה ואת ההוצאות השוטפות. כאשר הריבית עולה, ההחזר החודשי עלול לגדול וליצור תזרים שלילי.

ריכוז ההשקעה בישראל

משקיע שעיקר הכנסותיו, חסכונותיו ונכסיו נמצאים בישראל נשאר חשוף במידה רבה לאותה כלכלה, לאותו מטבע ולאותו שוק.

רכישת דירה בחו״ל

רכישת דירה בחו״ל יכולה לפתוח בפני המשקיע אפשרויות נוספות. במדינות מסוימות ניתן למצוא נכסים במחירים נמוכים יותר מהמחירים בישראל, ולעיתים ההון העצמי מאפשר לרכוש דירה ללא משכנתה.

עם זאת, הביטוי „נדל״ן בחו״ל” כולל שווקים שונים לחלוטין. רכישת דירה באלבניה אינה דומה לרכישה ברומניה, ביוון, בקפריסין או בארצות הברית. בכל מדינה קיימים חוקים, מיסים, מטבעות, תנאי מימון, סוגי ביקוש וסיכונים שונים.

לכן אין להשוות בין ישראל לבין „חו״ל” באופן כללי. צריך לבחור מדינה, עיר, שכונה ונכס מסוימים ולהשוות עסקה מול עסקה.

היתרונות האפשריים של רכישת דירה בחו״ל

מחיר כניסה נגיש יותר

בחלק מהמדינות והערים ניתן לרכוש נכס במחיר נמוך יותר מהמחיר המקובל בישראל. הדבר עשוי לאפשר לרוכש לבצע עסקה עם פחות מימון או ללא הלוואה.

פיזור גאוגרפי ומטבעי

רכישת נכס במדינה אחרת יכולה לפזר חלק מההשקעות מחוץ לישראל. עם זאת, פיזור למטבע אחר יוצר גם סיכון של שינוי בשער החליפין.

מגוון מטרות השקעה

ניתן לבחון דירה עירונית להשכרה ארוכת טווח, נכס באזור מתפתח, דירת נופש או נכס לשימוש אישי. כל אפשרות דורשת בדיקה אחרת.

אפשרות להשקעה בשוק מתפתח

במדינות שבהן מתרחבים התיירות, הבנייה והתשתיות עשויות להיווצר הזדמנויות מעניינות. עם זאת, שוק מתפתח כולל גם סיכונים גבוהים יותר, פערי מידע וקושי להעריך את הביקוש העתידי.

החסרונות והסיכונים ברכישת דירה בחו״ל

מרחק מהנכס

הרוכש אינו נמצא ליד הדירה ולכן תלוי יותר בחברת ניהול, במתווך, בעורך דין ובנותני שירותים מקומיים.

מערכת משפטית ומיסוי שונים

כל מדינה פועלת לפי חוקים ונהלים משלה. לפני הרכישה צריך לבדוק את רישום הזכויות, סוג הבעלות, מיסוי הרכישה, מיסוי השכירות, מיסוי המכירה והחובות החלות גם בישראל.

סיכון מטבע

מחיר הנכס, שכר הדירה והוצאות הניהול עשויים להיות נקובים באירו, בדולר או במטבע מקומי. שינוי בשער המטבע יכול להשפיע על שווי ההשקעה ועל ההכנסה במונחי שקל.

תלות בגורמים מקומיים

הצלחת ההשקעה יכולה להיות תלויה באיכות העבודה של עורך הדין, חברת הניהול, הקבלן והמתווך המקומי. חשוב לבחור אנשי מקצוע עצמאיים ולוודא שכל אחד מהם מייצג את האינטרסים של הרוכש.

קושי במכירה

נכס זול אינו בהכרח נכס שקל למכור. לפני הרכישה צריך לבדוק מי קהל הרוכשים העתידי, כמה עסקאות מתבצעות באזור ומהו זמן המכירה המקובל.

האם התשואה בחו״ל באמת גבוהה יותר?

לעיתים מוצגות השקעות בחו״ל עם תשואה גבוהה יותר מהתשואה המקובלת בישראל, אך חשוב לבדוק כיצד חושבה התשואה.

תשואה ברוטו מחושבת בדרך כלל באמצעות חלוקת שכר הדירה השנתי במחיר הרכישה. החישוב אינו כולל בהכרח הוצאות ניהול, תחזוקה, ביטוח, ריהוט, מסים, תקופות ללא שוכר, עמלות פלטפורמות והוצאות בלתי צפויות.

הנתון החשוב למשקיע הוא התשואה נטו לאחר כל ההוצאות.

בדירה תיירותית צריך גם לבדוק את שיעור התפוסה לאורך השנה ולא להסתמך רק על המחיר שניתן לקבל בעונת השיא. בדירה להשכרה ארוכת טווח חשוב לבדוק את שכר הדירה שמשולם בפועל בנכסים דומים ואת יציבות קהל השוכרים.

שמונה נתונים שצריך להשוות לפני שמחליטים

לפני שמחליטים בין דירה בארץ או דירה בחו״ל, מומלץ להכין השוואה מסודרת הכוללת:

1. מחיר הרכישה הכולל.
2. ההון העצמי הנדרש.
3. גובה ההלוואה וההחזר החודשי.
4. מסי הרכישה וכל העלויות הנלוות.
5. שכר הדירה הצפוי על בסיס עסקאות בפועל.
6. ההוצאות השנתיות ועלויות הניהול.
7. התשואה נטו לאחר כל ההוצאות.
8. אפשרות המכירה והסיכונים המרכזיים.

בנוסף, צריך לבדוק כיצד תיראה ההשקעה בתרחיש פחות נוח. למשל, מה יקרה אם הריבית תעלה, הדירה תעמוד ללא שוכר, המסירה תתעכב, שער המטבע ישתנה או שתידרש הוצאה גדולה לתיקון.

למי עשויה להתאים דירה בישראל?

דירה בישראל עשויה להתאים למי שמעדיף נכס קרוב, שוק מוכר, אפשרות למימון בשקלים והתנהלות ישירה יותר מול שוכרים ובעלי מקצוע.

היא עשויה להתאים גם למי שיש לו הכנסה יציבה שמאפשרת לעמוד בהחזר המשכנתה, כולל במקרה של עלייה בהוצאות או תקופה ללא שוכר.

למי עשויה להתאים דירה בחו״ל?

דירה בחו״ל עשויה להתאים למי שמעוניין לפזר את השקעותיו, מחפש מחיר כניסה נמוך יותר ומוכן ללמוד שוק חדש ולעבוד עם אנשי מקצוע מקומיים.

היא יכולה להתאים גם למי שמעדיף לרכוש נכס עם מינוף נמוך או ללא משכנתה. עם זאת, עליו להביא בחשבון את המרחק, ניהול הנכס, המיסוי וסיכון המטבע.

למי שבוחן את אלבניה, מומלץ להתחיל בעמוד השקעות נדל״ן באלבניה – המדריך למשקיע הישראלי, הכולל מידע על האזורים, המחירים, תהליך הרכישה והבדיקות הנדרשות.

לא חייבים לבחור רק אפשרות אחת

בחלק מהמקרים הבחירה אינה חייבת להיות מוחלטת. משקיע שכבר מחזיק בנכס בישראל יכול לבחון פיזור חלק מההון לחו״ל. משקיע אחר עשוי להעדיף להמתין, להגדיל את ההון העצמי או להשוות בין מספר עסקאות לפני קבלת החלטה.

העיקר הוא לא לבחור לפי הבטחה לתשואה, תחושת בטן או מחיר נמוך בלבד. החלטת השקעה צריכה להתבסס על מספרים, בדיקות והתאמה למצבו האישי של הרוכש.

כיצד Casa Global מסייעת בתהליך ההשוואה?

Casa Global פועלת בתחום הנדל״ן בישראל ובחו״ל ומלווה רוכשים בתהליך בחינת האפשרויות. התהליך מתחיל בהבנת התקציב, המטרות, טווח ההשקעה ורמת הסיכון המתאימה לרוכש.

כאשר נבחנת רכישה בחו״ל, אנו מסייעים באיתור ובהשוואת נכסים ופרויקטים ומחברים את הרוכש לעורך דין מקומי, לנוטריון ולאנשי מקצוע נוספים הנדרשים לעסקה. בהתאם לצורך, ניתן לסייע גם בחיבור לספקי ריהוט, תחזוקה, השכרה וניהול לאחר הרכישה.

המטרה היא לא לקבוע באופן אוטומטי שדירה בארץ עדיפה על דירה בחו״ל, או להפך. המטרה היא להשוות בין האפשרויות באופן מעשי ולבחון איזו עסקה מתאימה יותר למטרות וליכולת של הרוכש.

לסיכום

ההחלטה אם לרכוש דירה בארץ או דירה בחו״ל תלויה בהרבה יותר ממחיר הנכס. בישראל קיימים יתרונות של קרבה, היכרות ואפשרות למימון, אך גם מחירי רכישה גבוהים, מסים והתחייבות למשכנתה.

בחו״ל ניתן לעיתים למצוא נכסים במחיר נגיש יותר ולפזר את ההשקעה, אך צריך להתמודד עם שוק זר, ניהול מרחוק, מיסוי וסיכון מטבע.

לפני שמחליטים, חשוב להשוות את העלות הכוללת, התשואה נטו, התזרים החודשי, הסיכונים ואפשרות המכירה. רק לאחר מכן ניתן להבין איזו אפשרות מתאימה יותר למשקיע המסוים.

לעדכונים על השקעות ופרויקטים באלבניה ניתן לעקוב אחר עמוד הפייסבוק של Casa Global.

המידע בכתבה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי, פיננסי או ייעוץ השקעות. לפני רכישה יש לקבל ייעוץ פרטני מאנשי מקצוע מוסמכים בהתאם למצבו של הרוכש ולמדינה שבה נמצאת העסקה.