הסכם רכישת דירה באלבניה הוא המסמך שמגדיר מה בדיוק קונים, כמה משלמים, מתי הדירה אמורה להימסר וכיצד יושלם רישום הבעלות.
לפני החתימה לא מספיק לבדוק רק את מחיר הדירה ואת לוח התשלומים. צריך לבדוק גם מי מחזיק בזכויות בקרקע, האם קיימים היתר בנייה ומסמכי רישום מתאימים, כיצד מזוהה הדירה ומה קורה במקרה של עיכוב, שינוי בפרויקט או הפרה של ההסכם.
התשובה הקצרה היא שלא חותמים לפני שעורך דין אלבני עצמאי בדק את הפרויקט ואת ההסכם והסביר לרוכש את משמעות הסעיפים.
מי היזם ומהן זכויותיו בפרויקט?
לפני שבודקים את נוסח ההסכם, צריך לבדוק מי עומד מאחורי הפרויקט ומהן זכויותיו בקרקע.
בין היתר, עורך הדין צריך לבחון:
- את זהות החברה היזמית.
- את רישום החברה ואת סמכות החותם מטעמה.
- את הזכויות בקרקע שעליה מוקם הפרויקט.
- האם קיימים בעלים נוספים או הסכמים עם בעלי הקרקע.
- האם קיימים שעבודים, עיקולים או מגבלות אחרות.
- את היתר הבנייה ואת התאמתו לפרויקט המשווק.
- את מצב הרישום של הפרויקט ב-ASHK.
לא תמיד היזם הוא גם הבעלים הרשום של הקרקע. מצב כזה אינו בהכרח מונע את העסקה, אבל צריך להבין את מערכת ההסכמים ואת הזכויות המאפשרות לו לבנות ולמכור את הדירות.
למידע נוסף על בדיקת יזם ופרויקט, קראו איך בוחנים פרויקט נדל"ן חדש באלבניה לפני שמחליטים להשקיע?.
האם הדירה מזוהה בצורה ברורה בהסכם?
הדירה צריכה להיות מוגדרת באופן שאינו משאיר מקום לספק.
חשוב לוודא שההסכם והנספחים כוללים:
- מספר דירה או מספר יחידה.
- בניין, כניסה וקומה.
- מיקום הדירה בתוכנית הקומה.
- מספר חדרים וחלוקת החלל.
- כיווני הדירה.
- מרפסת, חניה או מחסן, אם הם נכללים בעסקה.
- תוכנית הדירה המצורפת כנספח.
- המפרט הטכני שעליו הוסכם.
אין להסתפק בשם מסחרי של טיפוס הדירה או בתמונה מתוך חוברת שיווקית. התוכנית והמפרט הרלוונטיים צריכים להיות מחוברים להסכם בצורה ברורה.
כיצד מחושב שטח הדירה?
בפרויקטים באלבניה עשויים להופיע מספר נתוני שטח, ובהם שטח פנימי, שטח ברוטו וחלק יחסי בשטחים משותפים.
לפני החתימה צריך להבין:
- איזה שטח מופיע בהסכם.
- כיצד חושב השטח.
- האם המחיר למ"ר מחושב לפי שטח פנימי או שטח כולל.
- כיצד מחושבים המרפסת והשטחים המשותפים.
- האם קיימת אפשרות לסטייה בשטח הסופי.
- מה קורה למחיר אם השטח משתנה.
הגדרה ברורה של השטח חשובה משום ששיטות החישוב אינן בהכרח זהות לאלו המוכרות לרוכש הישראלי.
מהו המחיר הסופי ומה הוא כולל?
ההסכם צריך לציין את מחיר הרכישה ואת המטבע שבו הוא נקבע.
בנוסף, חשוב לקבל תשובה ברורה לשאלות הבאות:
- האם המחיר כולל חניה או מחסן.
- האם המחיר כולל מרפסת והצמדות נוספות.
- האם כל המסים הרלוונטיים כלולים.
- מי משלם את שכר הנוטריון ואת אגרות הרישום.
- האם קיימות עלויות לחיבורי מים וחשמל.
- האם צפויים דמי ניהול או תחזוקה ראשוניים.
- האם קיימות עמלות בנקאיות או עלויות העברת כספים.
- אילו תשלומים נוספים עשויים להידרש עד למסירה ולרישום.
כדאי שההסכם או מסמך נלווה יכללו פירוט כתוב של העלויות הידועות, ולא להסתמך על הסברים בעל פה.
כיצד בנוי לוח התשלומים?
בפרויקט שנמצא בבנייה, התשלומים עשויים להיפרס לאורך תקופת הבנייה.
צריך לבדוק:
- מהו התשלום הראשון.
- מהם מועדי התשלומים הבאים.
- האם התשלומים קשורים להתקדמות הבנייה.
- לאיזה חשבון בנק מועבר הכסף.
- מי בעל החשבון שאליו מועברים הכספים.
- מה קורה כאשר מועד תשלום חל לפני השלמת אבן דרך.
- מהן ההשלכות של איחור בתשלום.
- האם התשלום האחרון מותנה במסירה או בהשלמת מסמכים מסוימים.
כל תשלום צריך להתבצע בהתאם להסכם, לחשבון שאומת ובאמצעי שמאפשר לשמור תיעוד מלא.
מהו מועד מסירת הדירה?
ההסכם צריך לקבוע מועד מסירה או דרך ברורה לחישובו.
חשוב לבדוק לא רק את התאריך המתוכנן, אלא גם:
- האם ליזם קיימת תקופת הארכה.
- אילו נסיבות מאפשרות לדחות את המסירה.
- כיצד הרוכש יקבל הודעה על עיכוב.
- מהן זכויות הרוכש במקרה של עיכוב משמעותי.
- האם קיימים פיצוי, זכות ביטול או פתרון אחר.
- באיזה מצב הדירה צריכה להימסר.
- אילו מסמכים ואישורים צריכים להתקבל לפני המסירה.
יש להבחין בין השלמת הבנייה, מסירת המפתח, אישור השימוש ורישום הבעלות. אלה אינם בהכרח מתרחשים באותו מועד.
להשוואה בין סוגי הנכסים, קראו האם כדאי להשקיע בדירה מוכנה או בפרויקט בשלבי בנייה באלבניה?.
מה צריך להופיע במפרט הטכני?
המפרט הטכני מגדיר מה הרוכש אמור לקבל בפועל.
כדאי שהוא יתייחס, בהתאם לפרויקט, לנושאים כמו:
- סוג הריצוף והחיפויים.
- חלונות ודלתות.
- כלים סניטריים.
- מערכות חשמל ואינסטלציה.
- הכנה למיזוג או מערכת חימום וקירור.
- גמר הקירות והתקרות.
- שטחים משותפים ומעליות.
- רמת הגמר של המרפסת, החניה והמחסן.
יש לוודא מה נכלל בדירה ומה נשאר באחריות הרוכש לאחר המסירה.
האם היזם יכול לשנות את הדירה או את הפרויקט?
חוזים רבים כוללים סעיפים המאפשרים ליזם לבצע שינויים מסוימים במהלך הבנייה.
צריך לבדוק:
- אילו שינויים היזם רשאי לבצע.
- מהי סטיית השטח המותרת.
- האם מותר לשנות את תוכנית הדירה.
- האם ניתן להחליף חומרי גמר.
- מה קורה אם משתנים החניה, המחסן או השטחים המשותפים.
- מתי נדרשת הסכמת הרוכש.
- מהן זכויות הרוכש במקרה של שינוי מהותי.
סעיף כללי המאפשר ליזם לשנות כל פרט לפי שיקול דעתו צריך להיבדק בקפידה.
כיצד מתבצעת בדיקת הדירה במסירה?
ההסכם צריך להסביר כיצד תתבצע מסירת הדירה וכיצד יתועדו ליקויים או אי התאמות.
כדאי לבדוק:
- האם נערך פרוטוקול מסירה.
- האם הרוכש רשאי לבדוק את הדירה לפני קבלתה.
- כיצד מתעדים ליקויים.
- בתוך כמה זמן היזם צריך לתקן אותם.
- מהי תקופת האחריות שנקבעה בהסכם.
- מה קורה אם הדירה אינה תואמת את התוכנית או המפרט.
מסירת מפתח אינה צריכה למנוע מהרוכש לתעד ליקויים ולדרוש את תיקונם בהתאם להסכם ולדין החל.
כיצד נרשמות הזכויות ב-ASHK?
כאשר רוכשים דירה שנמצאת בבנייה, חשוב להבין איזה מסמך נחתם ומה ניתן לרשום או לשקף ב-ASHK באותו שלב.
רישום של חוזה מקדמי או זכות חוזית אינו בהכרח רישום בעלות סופי בדירה. תעודת הבעלות מתקבלת לאחר השלמת ההליכים הנדרשים לרישום הבניין והיחידה ולהעברת הבעלות לרוכש.
ההסכם צריך להבהיר:
- מי אחראי להגיש את המסמכים לרישום.
- איזה מסמך אמור להירשם בכל שלב.
- מה נדרש מהיזם לצורך הרישום הסופי.
- אילו הוצאות רישום חלות על הרוכש.
- מה קורה אם הרישום מתעכב.
- אילו מסמכים יקבל הרוכש בסיום התהליך.
להסבר מפורט, קראו מתי מקבלים טאבו על דירה חדשה באלבניה?.
האם ניתן להעביר את הזכויות לפני סיום הבנייה?
מי שרוכש דירה להשקעה עשוי לרצות להעביר את זכויותיו לרוכש אחר לפני השלמת הפרויקט.
האפשרות הזאת אינה מובנת מאליה. חשוב לבדוק:
- האם ההסכם מתיר העברת זכויות.
- האם נדרשת הסכמת היזם.
- האם קיימת עמלת העברה.
- האם יש הגבלה על מועד ההעברה.
- אילו תשלומים חייבים להיות משולמים לפני ההעברה.
- כיצד מתבצע התהליך מבחינה משפטית ונוטריונית.
- האם ניתן לרשום או לשקף את ההעברה ב-ASHK.
אם האפשרות למכור לפני המסירה היא חלק ממטרת ההשקעה, צריך להסדיר אותה לפני החתימה ולא לאחריה.
מה קורה במקרה של הפרת ההסכם?
חשוב לבדוק את ההשלכות החלות על שני הצדדים, ולא רק את הסנקציות המוטלות על הרוכש.
ההסכם צריך להתייחס למצבים כמו:
- איחור של הרוכש בתשלום.
- עיכוב משמעותי במסירת הדירה.
- הפסקת הבנייה.
- שינוי מהותי בדירה או בפרויקט.
- אי השלמת מסמכי הרישום.
- ביטול ההסכם.
- השבת כספים לרוכש.
- פיצוי או ריבית במקרה של הפרה.
צריך להבין באילו נסיבות ניתן לבטל את ההסכם, כמה זמן עומד לרשות הצד המפר לתקן את ההפרה וכיצד מוחזרים הכספים אם העסקה מתבטלת.
באיזו שפה נחתם ההסכם?
המסמך המחייב עשוי להיות מנוסח באלבנית. לעיתים מצורפת אליו גרסה באנגלית או תרגום נוסף.
הרוכש צריך לקבל הסבר ותרגום שהוא מבין ולוודא:
- איזו גרסה נחשבת לגרסה המחייבת.
- האם קיימים הבדלים בין הגרסאות.
- שכל הנספחים והתוכניות צורפו גם לגרסה שנבדקה.
- שלא חותמים על מסמך שחלקים ממנו אינם ברורים.
תרגום מסייע להבין את העסקה, אך אינו מחליף בדיקה משפטית של ההסכם המקורי.
האם חתימה בפני נוטריון מחליפה עורך דין?
לא.
הנוטריון ממלא תפקיד רשמי בתהליך ומוודא את עריכת הפעולה הנוטריונית בהתאם לדרישות החלות עליה. עם זאת, אין להניח שהוא מייצג את האינטרסים המסחריים והמשפטיים של הרוכש.
עורך הדין מטעם הרוכש צריך לבדוק את הפרויקט, לנתח את ההסכם, להסביר את הסיכונים ולהציע שינויים לפני החתימה.
לסקירה רחבה של שלבי הרכישה, קראו איך קונים דירה באלבניה? מדריך למשקיע הישראלי.
האם אפשר לבקש שינויים בהסכם?
אפשר לבקש הבהרות ושינויים לפני החתימה, אך הסכמת היזם תלויה בפרויקט ובמשא ומתן בין הצדדים.
גם כאשר היזם משתמש בחוזה קבוע, כדאי שעורך הדין יסמן סעיפים בעייתיים, יבקש הבהרות ויוודא שהבטחות מסחריות משמעותיות מופיעות בכתב.
הזמן המתאים להעלות שאלות ולנהל משא ומתן הוא לפני החתימה ולפני העברת תשלום שאינו ניתן להחזרה.
האם הבטחות של איש המכירות מחייבות?
אין להסתמך על כך שכל הבטחה שניתנה בשיחה, בהודעת WhatsApp או בחומר פרסומי תהפוך אוטומטית לחלק מהעסקה.
אם הובטחו לרוכש חניה, נוף, ריהוט, שדרוג, הנחה, תנאי תשלום מיוחדים או אפשרות להעברת זכויות, יש לוודא שהדבר מופיע בהסכם או בנספח מחייב.
הליווי של Casa Global
ב-Casa Global אנחנו מלווים רוכשים ומשקיעים ישראלים בתהליך רכישת נדל"ן באלבניה.
הליווי מתחיל בהבנת צורכי הרוכש, בבחינת האזור והפרויקט ובתיאום מול הגורמים המקומיים. הבדיקות המשפטיות והייצוג המשפטי מבוצעים על ידי עורך דין אלבני בהתאם לעסקה ולצורכי הרוכש.
המטרה היא שהרוכש יבין לא רק איזו דירה הוא קונה, אלא גם על אילו תנאים הוא חותם ומה צפוי להתרחש עד למסירה ולרישום הבעלות.
למידע נוסף בקרו בעמוד השקעות נדל"ן באלבניה.
לסיכום
לפני שחותמים על הסכם רכישת דירה באלבניה, צריך לבדוק את הפרויקט, את זכויות היזם, את זיהוי הדירה, את השטח, המחיר, לוח התשלומים, המפרט, מועד המסירה ותהליך רישום הבעלות.
חשוב במיוחד להבין מה קורה במקרה של עיכוב, שינוי בפרויקט, העברת זכויות או ביטול העסקה.
אין לחתום על הסכם שאינו מובן במלואו. בדיקה של עורך דין אלבני עצמאי לפני החתימה יכולה לזהות בעיות, להבהיר את הסיכונים ולסייע לרוכש לקבל החלטה מושכלת יותר.
המידע בכתבה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי.
קראו גם
- מתי מקבלים טאבו על דירה חדשה באלבניה?
- איך בוחנים פרויקט נדל"ן חדש באלבניה?
- האם כדאי להשקיע בדירה מוכנה או בפרויקט בשלבי בנייה באלבניה?
רוצים להמשיך להתעדכן?
בעמוד הפייסבוק של Casa Global אנחנו מפרסמים עדכונים מהשטח, ביקורים בפרויקטים ומידע מקצועי על שוק הנדל"ן באלבניה.