מתי באמת מקבלים טאבו על דירה חדשה באלבניה? כל מה שחשוב לדעת

מתי מקבלים טאבו על דירה חדשה באלבניה? מדריך לרישום ב-ASHK

רכישת דירה חדשה באלבניה שונה במידה מסוימת מהתהליך המוכר בישראל. אחת השאלות הראשונות שרוכשים ישראלים שואלים היא מתי הם הופכים לבעלי הדירה באופן רשמי ומתי מתקבלת תעודת הבעלות.

התשובה הקצרה היא שתעודת הבעלות אינה מתקבלת בדרך כלל במועד החתימה על החוזה, ולעיתים גם לא במועד קבלת המפתח. היא מתקבלת לאחר השלמת הבנייה, קבלת האישורים הנדרשים, רישום הבניין והדירה ב-ASHK והשלמת העברת הבעלות בהתאם למסמכי העסקה.

משך התהליך משתנה בין פרויקט לפרויקט, ולכן חשוב להבין מראש מהו שלב הרישום הנוכחי ומה צפוי להתרחש עד לקבלת תעודת הבעלות.

מה פירוש "טאבו" באלבניה?

המילה "טאבו" מוכרת לרוכשים בישראל, אבל באלבניה המונחים המדויקים הם רישום במרשם המקרקעין וקבלת תעודת בעלות, הנקראת באלבנית Certifikatë Pronësie.

הרשות האחראית על הרישום היא ASHK, רשות הקדסטר הממלכתית של אלבניה.

לכן, כאשר מדברים על "קבלת טאבו באלבניה", הכוונה היא להשלמת רישום הבעלות בדירה וקבלת המסמכים הרשמיים המעידים על כך.

מהו ASHK?

ASHK – Agjencia Shtetërore e Kadastrës היא רשות הקדסטר הממלכתית של אלבניה.

הרשות מנהלת את רישום המקרקעין במדינה ומטפלת, בין היתר, ברישום עסקאות, היתרי בנייה, בניינים חדשים, זכויות במקרקעין והנפקת תעודות בעלות.

ברשימת השירותים הרשמית של ASHK מופיעים בנפרד רישום היתר בנייה, רישום זמני של שלד הבניין, רישום סופי של בנייה חדשה, רישום חוזה מכר והנפקת תעודת בעלות. ההפרדה בין השירותים ממחישה כי מדובר בתהליך המורכב ממספר שלבים ולא בפעולה אחת בלבד.

איזה חוזה חותמים כאשר הדירה עדיין בבנייה?

כאשר רוכשים דירה בפרויקט שעדיין נמצא בבנייה, סוג המסמך שנחתם תלוי בשלב הפרויקט ובמבנה המשפטי של העסקה.

במקרים שונים עשויים להיחתם חוזה הזמנה, חוזה מקדמי, הבטחה למכר או מסמך אחר המסדיר את התחייבות היזם להעביר את הדירה לרוכש בעתיד.

המסמך צריך לפרט, בין היתר:

את זהות היזם והרוכש.
את זיהוי הדירה והמיקום שלה בפרויקט.
את הקומה ואת מספר היחידה.
את השטח ואופן חישובו.
את מחיר הרכישה.
את לוח התשלומים.
את מועד המסירה המתוכנן.
את המפרט הטכני.
את התנאים להעברת הזכויות.
את האחריות להשלמת הרישום.

חשוב שהמסמך ייבדק על ידי עורך דין אלבני עצמאי המייצג את הרוכש, לפני החתימה ולפני העברת כספים.

האם רישום החוזה ב-ASHK הופך את הרוכש לבעל הדירה?

לא בהכרח.

בהתאם לסוג החוזה ולשלב הפרויקט, ניתן במקרים המתאימים לרשום או לשקף ב-ASHK חוזים הקשורים לדירה עתידית. רישום כזה מסייע לתעד את הזכות החוזית של הרוכש, אך אינו זהה לרישום בעלות סופי בדירה קיימת ורשומה.

כלומר, קיים הבדל חשוב בין שני מצבים:

לרוכש קיימת התחייבות חוזית לקבלת הדירה.
הרוכש רשום כבעלים של יחידת מקרקעין שהרישום שלה הושלם.

המשמעות המשפטית המדויקת של כל רישום תלויה במסמך שנחתם ובמצב הרישום של הפרויקט, ולכן צריך לבדוק כל עסקה לגופה.

מתי מקבלים את תעודת הבעלות?

תעודת הבעלות על דירה חדשה מתקבלת לאחר השלמת ההליכים הנדרשים לרישום הבניין והדירה.

התהליך עשוי לכלול, בהתאם לפרויקט:

השלמת עבודות הבנייה.
קבלת האישורים הנדרשים לשימוש במבנה.
השלמת המסמכים הטכניים והמשפטיים.
רישום סופי של הבניין החדש ב-ASHK.
חלוקת הבניין ליחידות נפרדות ורישום השטחים המשותפים.
חתימה על מסמכי העברת הבעלות הסופיים.
רישום הדירה על שם הרוכש.
הנפקת תעודת הבעלות והמסמכים הנלווים.

הסדר המדויק עשוי להשתנות בהתאם לפרויקט, לרשות המקומית ולמצב הרישום.

האם קבלת המפתח וקבלת הטאבו מתרחשות באותו מועד?

לא תמיד.

ייתכן שהדירה תימסר לרוכש לאחר השלמת הבנייה, בעוד שהרישום הסופי של הבניין והדירה ב-ASHK עדיין נמצא בטיפול.

לכן חשוב לא להסתפק במועד המסירה המשוער. לפני החתימה כדאי לבקש הבהרה גם לגבי השלבים הצפויים עד לרישום הבעלות ולבדוק מי אחראי לקידום כל שלב.

אם חל עיכוב ברישום, יש להבין מה הסיבה לעיכוב, אילו מסמכים עדיין חסרים ומה קובע הסכם הרכישה בנושא.

מה רשום במסמכי הבעלות?

לאחר השלמת הרישום ניתן להפיק מסמכים המתארים את היחידה הרשומה, את בעליה ואת הנתונים הקדסטריים שלה.

בבניין משותף קיימת גם הבחנה בין הדירה הפרטית לבין חלקים הנמצאים בבעלות משותפת, כגון:

לובי הבניין.
חדרי מדרגות.
מעליות.
מסדרונות.
מערכות משותפות.
חצרות ושטחים משותפים, בהתאם לרישום.

אין להניח מראש שכל פרויקט מחשב או רושם את השטחים באותה דרך. יש להשוות בין חוזה הרכישה, תוכנית הדירה, מסמכי הבית המשותף והנתונים שנרשמו בפועל.

האם ניתן למכור את הדירה לפני קבלת תעודת הבעלות?

בחלק מהפרויקטים ניתן להעביר או להמחות את הזכויות החוזיות לרוכש אחר לפני השלמת רישום הבעלות.

עם זאת, לא מדובר בהכרח במכירה רגילה של דירה שכבר רשומה על שם המוכר. מדובר בהעברת הזכויות וההתחייבויות הנובעות מהחוזה.

האפשרות לבצע זאת תלויה במספר גורמים:

הוראות הסכם הרכישה.
הסכמת היזם, אם היא נדרשת.
מצב הבנייה והרישום.
התשלומים שכבר שולמו.
אגרות או עלויות שנקבעו בהסכם.
אופן עריכת ורישום מסמך העברת הזכויות.

כל העברה כזו צריכה להיבדק ולהתבצע בליווי עורך דין מקומי.

מהו ביטוח האחריות לעשר שנים?

בדין האלבני קיימת חובה הנוגעת לביטוח אחריות של הקבלן, היזם או המשקיע לתקופה של עשר שנים, במקרים שעליהם חלה החובה.

הפוליסה מיועדת להימסר לרוכש לטובתו במסגרת העברת הבעלות ולכסות סיכונים חמורים מסוימים הקשורים, בין היתר, ליציבות המבנה ולליקויי בנייה חמורים.

חשוב לדייק: אין להציג את הביטוח אוטומטית כאגרה נפרדת שכל רוכש חייב לשלם. החובה לערוך ולמסור את הפוליסה מוטלת על הגורם הבונה או המפתח. עם זאת, יש לבדוק בהסכם כיצד מטופלת העלות ומהם תנאי הפוליסה החלה על הפרויקט.

אילו הוצאות עשויות להיות קשורות להשלמת הרישום?

מעבר למחיר הדירה, עשויות להיות עלויות נוספות בהתאם להסכם ולנסיבות העסקה, ובהן:

שכר נוטריון.
אגרות רישום והפקת מסמכים.
שכר טרחת עורך דין.
תרגום ואימות מסמכים.
חיבורי מים וחשמל, אם הם אינם כלולים במחיר.
תשלומי ניהול או תחזוקה ראשוניים.
עלויות נוספות שנקבעו במפורש בהסכם.

צריך לבקש מראש פירוט כתוב של העלויות ולברר אילו מהן חלות על היזם ואילו על הרוכש.

מה חשוב לשאול לפני החתימה?

לפני רכישת דירה חדשה באלבניה כדאי לקבל תשובות ברורות לשאלות הבאות:

האם היתר הבנייה של הפרויקט רשום ב-ASHK?
מהו סוג החוזה שעליו חותמים?
האם ניתן לרשום או לשקף את החוזה ב-ASHK?
כיצד מזוהה הדירה במסמכי הפרויקט?
מהו מצב הרישום הנוכחי של הקרקע ושל הבניין?
מי אחראי לרישום הסופי של הפרויקט?
אילו אישורים נדרשים לפני העברת הבעלות?
מה קורה אם מסירת הדירה או הרישום מתעכבים?
אילו עלויות נוספות צפויות?
מתי צפויה להימסר פוליסת הביטוח לעשר שנים, אם היא חלה?

ככל שהתשובות ברורות יותר לפני החתימה, כך ניתן לצמצם אי ודאות בהמשך הדרך.

למה חשוב ליווי משפטי עצמאי?

רכישת דירה חדשה באלבניה כוללת שלבים חוזיים, נוטריוניים, קדסטריים ומנהליים.

עורך דין אלבני עצמאי יכול לבדוק את זכויות היזם בקרקע, את היתר הבנייה, את מצב הרישום, את זיהוי הדירה, את תנאי החוזה ואת המסמכים הדרושים להעברת הבעלות.

חשוב שעורך הדין ייצג את האינטרסים של הרוכש ולא יסתפק בהצגת החוזה שהוכן עבור היזם.

להסבר רחב יותר על תהליך הרכישה, קראו את המדריך שלנו בנושא איך קונים דירה באלבניה.

האם לכל הפרויקטים יש אותו לוח זמנים לקבלת תעודת הבעלות?

לא.

אין פרק זמן אחיד שמתאים לכל פרויקט. משך הרישום תלוי בקצב השלמת הבנייה, בקבלת האישורים, בהגשת המסמכים על ידי היזם ובטיפול של הרשויות.

לכן אין להסתמך על הבטחה כללית לגבי מספר שבועות או חודשים, אלא לבקש הערכה המתייחסת לפרויקט המסוים ולשלב שבו הוא נמצא.

אם עדיין מתלבטים בין נכס מוכן לבין רכישה על הנייר, קראו גם האם כדאי להשקיע בדירה מוכנה או בפרויקט בשלבי בנייה באלבניה?.

הליווי של Casa Global

ב-Casa Global אנחנו מלווים רוכשים ומשקיעים ישראלים בתהליך רכישת נדל"ן באלבניה.

הליווי כולל היכרות עם האזור והפרויקט, תיאום מול הגורמים המקומיים וסיוע בהבנת שלבי העסקה. את הבדיקות המשפטיות והייצוג המשפטי מבצע עורך דין אלבני בהתאם לעסקה ולצורכי הרוכש.

אנחנו מאמינים שרכישה נכונה מתחילה בהבנת התהליך כולו, ולא רק בבחירת הדירה ובמחיר שלה.

למידע נוסף על התחום, בקרו בעמוד השקעות נדל"ן באלבניה.

לסיכום

תעודת הבעלות על דירה חדשה באלבניה אינה מתקבלת בדרך כלל מיד עם חתימת החוזה.

כאשר הדירה נמצאת בבנייה, הרוכש מחזיק תחילה בזכויות הנובעות מהחוזה שעליו חתם. הבעלות הסופית נרשמת לאחר השלמת הבנייה והאישורים, רישום הבניין והיחידה ב-ASHK והשלמת מסמכי העברת הבעלות.

חשוב להבחין בין חתימה על חוזה, רישום או שיקוף של הזכות החוזית, מסירת הדירה ורישום הבעלות הסופי. אלה שלבים שונים, והמצב המדויק צריך להיבדק בכל פרויקט בנפרד.

המידע בכתבה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לפני רכישת נכס באלבניה מומלץ לקבל ייעוץ מעורך דין אלבני עצמאי.

קראו גם

מקורות רשמיים להעמקה

רוצים להמשיך להתעדכן?

בעמוד הפייסבוק של Casa Global אנחנו מפרסמים עדכונים מהשטח, ביקורים בפרויקטים, מידע מקצועי ותכנים על שוק הנדל"ן באלבניה.

עקבו אחרי Casa Global בפייסבוק