כאשר משקיעים ישראלים מתחילים לבחון השקעות נדל"ן באלבניה, רבים מהם מתמקדים תחילה בדירה עצמה: המחיר, הגודל, הקומה, הנוף והמפרט.
אלה נתונים חשובים, אבל לפני שבוחרים דירה צריך לבחור את האזור שבו רוצים להשקיע. בחירת אזור להשקעת נדל"ן באלבניה עשויה להשפיע על הביקוש לנכס, סוג השוכרים, אפשרויות ההשכרה, פוטנציאל המכירה ורמת הסיכון של העסקה.
דירה חדשה ואיכותית אינה בהכרח השקעה טובה אם היא נמצאת באזור שאינו מתאים למטרת הרכישה. מנגד, דירה פשוטה יותר באזור מבוקש, נגיש ומתפתח עשויה להציג ביקוש יציב יותר.
השקעת נדל"ן מתחילה במטרת הרכישה
לפני שבוחרים עיר או שכונה, צריך להגדיר מה רוצים להשיג באמצעות הרכישה.
האם המטרה היא השכרה לטווח ארוך? השכרה לתיירים? שימוש אישי? עליית ערך? או שילוב בין כמה מטרות?
לכל מטרה עשוי להתאים אזור שונה.
משקיע שמחפש שוכרים לטווח ארוך עשוי להעדיף אזור עם תושבים מקומיים, מקומות עבודה, מוסדות לימוד, תחבורה ושירותים הפועלים במשך כל השנה.
מי שמחפש דירה להשכרה לטווח קצר עשוי להתמקד באזור תיירותי, בקרבה לחוף, לטיילת, למסעדות ולאטרקציות. במקרה כזה צריך לבדוק גם את אורך עונת התיירות ואת רמת התחרות מול דירות אחרות.
מי שמעוניין בעליית ערך עשוי לבחון אזור הנמצא בתהליך פיתוח. עם זאת, השקעה באזור מתפתח כרוכה בדרך כלל גם ברמת ודאות נמוכה יותר.
מדוע האזור חשוב לא פחות מהדירה?
משקיע אינו רוכש רק את הדירה. הוא רוכש גם את הסביבה שבה נמצאת הדירה.
השוכרים והקונים העתידיים בוחנים לא רק את מספר החדרים והמפרט, אלא גם את הרחוב, הנגישות, התחבורה, המסחר, מקומות העבודה ואיכות החיים באזור.
האזור משפיע על כמה נתונים מרכזיים:
- רמת הביקוש למגורים.
- גובה השכירות האפשרי.
- משך הזמן הנדרש למציאת שוכר.
- סוג השוכרים המתאימים לנכס.
- אפשרויות ההשכרה לטווח קצר.
- היכולת למכור את הנכס בעתיד.
- קצב עליית המחירים האפשרי.
- רמת התחרות מול נכסים נוספים.
לכן, גם אם דירה מסוימת נראית אטרקטיבית מאוד, צריך לבדוק אם קיימת סיבה אמיתית לכך שאנשים ירצו להתגורר או להתארח דווקא באזור שבו היא נמצאת.
לא מספיק לבחור עיר
אחת הטעויות הנפוצות היא להסתפק בשם העיר.
החלטה להשקיע בטירנה, בוולורה או בדורס היא רק תחילת הבדיקה. בתוך כל עיר קיימים הבדלים גדולים בין המרכז, השכונות הוותיקות, אזורי הפיתוח החדשים ואזורים הנמצאים בשולי העיר.
שתי דירות הנמצאות באותה עיר עשויות להיות שונות מאוד מבחינת הביקוש, התחבורה, המחיר והסביבה.
כאשר בוחנים אזור צריך לרדת לרמת הרחוב ולבדוק:
- מה נמצא במרחק הליכה מהנכס.
- כיצד מגיעים ממנו למרכז העיר.
- האם יש תחבורה ציבורית זמינה.
- האם קיימים סופרמרקטים ושירותים יומיומיים.
- האם הרחובות והמרחב הציבורי מתוחזקים.
- מה נבנה כיום בסביבה.
- אילו פרויקטים נוספים מתוכננים.
- כיצד נראה האזור בשעות שונות של היום.
- האם קיימים מקורות רעש או עומסי תנועה.
- מי האוכלוסייה שמתגוררת באזור.
בחירת אזור בטירנה
טירנה היא המרכז העסקי, המנהלי, האקדמי והמסחרי של אלבניה. היא מושכת תושבים מאזורים אחרים במדינה, סטודנטים, אנשי מקצוע, חברות ועסקים.
היתרון המרכזי של טירנה הוא שהביקוש בה אינו מבוסס רק על תיירות. קיימת בעיר אוכלוסייה מקומית שזקוקה לדירות למגורים במשך כל השנה.
עם זאת, המחירים והביקוש משתנים בין האזורים.
מרכז טירנה מציע נגישות למקומות עבודה, מסחר, בילוי ושירותים, אך מחירי הרכישה בו בדרך כלל גבוהים יותר.
באזורים חדשים אפשר לעיתים למצוא פרויקטים מודרניים ומחירים נגישים יותר. מנגד, חלק מהתשתיות והשירותים עדיין נמצאים בפיתוח.
אזור השדרה החדשה מושך תשומת לב בשל הפיתוח העירוני והבנייה החדשה. בקצה הצפוני של השדרה ובסמוך לגבול טירנה נמצא אזור פסקושאן, שבו מקודמות תוכניות בנייה ופיתוח נוספות, ובהן פרויקט Park Quarter.
התוכניות עשויות להשפיע על האזור בטווח הבינוני והארוך, אך לפני רכישה צריך לבדוק את הסטטוס בפועל, את לוחות הזמנים ואת התשתיות שכבר קיימות. אין להסתמך רק על הדמיות או על תוכניות עתידיות.
בחירת אזור בוולורה
ולורה מתאימה למשקיעים המחפשים שילוב בין עיר פעילה לבין יעד תיירותי לאורך החוף.
בעיר קיימים אזורים הקרובים לטיילת ולחוף, אזורי מגורים מקומיים ופרויקטים חדשים הנבנים כחלק מתהליך הפיתוח שעוברת ולורה.
נכס ליד הטיילת עשוי להתאים יותר לתיירות ולהשכרה לטווח קצר, אך בדרך כלל מחירו יהיה גבוה יותר והוא עשוי להיות מושפע מעונתיות.
דירה באזור שבו מתגוררת אוכלוסייה מקומית יכולה להתאים להשכרה לטווח ארוך, גם אם היא אינה נמצאת בקו הראשון לים.
לפני רכישה בוולורה חשוב לבדוק:
- את המרחק האמיתי מהחוף ומהטיילת.
- את הנגישות למרכז העיר.
- את מצב הרחובות והתשתיות.
- את הבנייה המתוכננת בסביבה.
- האם הנוף עלול להיחסם בעתיד.
- את הביקוש בחודשי הקיץ ובחודשי החורף.
- את אפשרויות הניהול וההשכרה.
- את רמת התחרות מול דירות נופש אחרות.
ההתפתחות של Vlora Marina, תוכניות התיירות באזור סאזאן והשקעות נוספות סביב העיר מגבירות את החשיפה של ולורה, אך אינן הופכות באופן אוטומטי כל נכס בעיר להשקעה כדאית.
בחירת אזור בדורס
דורס היא עיר חוף הנמצאת במרחק נסיעה מטירנה. היא משלבת תיירות, מגורים מקומיים, מסחר ופעילות הקשורה לנמל המרכזי של אלבניה.
הקרבה לטירנה מעניקה לדורס יתרון ביחס ליעדי חוף מרוחקים יותר. עם זאת, גם בדורס צריך להבחין בין אזור החוף, מרכז העיר, השכונות המקומיות ומתחמי התיירות הנמצאים מחוץ למרכז.
נכס ליד החוף עשוי להציע אפשרויות להשכרה לתיירים, אך חשוב לבדוק את איכות החוף, הנגישות, התחזוקה והפעילות מחוץ לעונת הקיץ.
דירה במרכז העיר עשויה להתאים יותר לשוק המקומי ולהשכרה ארוכת טווח.
גם כאן, שם העיר אינו מספיק. המיקום המדויק והאוכלוסייה שאליה מיועד הנכס חשובים יותר מהכותרת הכללית "דירה בדורס".
אזור מבוסס או אזור מתפתח?
אחת ההחלטות החשובות היא אם להשקיע באזור מבוסס או באזור הנמצא בתחילת תהליך פיתוח.
באזור מבוסס אפשר לראות את התשתיות, השירותים, רמת הביקוש ומחירי השכירות הקיימים. רמת הוודאות גבוהה יותר, אך גם מחיר הרכישה עשוי להיות גבוה.
באזור מתפתח אפשר לעיתים למצוא מחירים נגישים יותר ופוטנציאל לעליית ערך. מנגד, חלק גדול מהפוטנציאל מבוסס על תוכניות שעדיין לא הושלמו.
לפני רכישה באזור מתפתח חשוב לבדוק:
- האם תוכנית הפיתוח אושרה.
- האם עבודות התשתית כבר התחילו.
- מי אחראי על ביצוע העבודות.
- מהו לוח הזמנים המשוער.
- כמה יחידות דיור מתוכננות באזור.
- האם קיים כבר ביקוש מקומי.
- מתי צפויים להיפתח בתי עסק ושירותים.
- האם מחיר הנכס כבר מגלם את ההתפתחות העתידית.
הבדיקה צריכה להתייחס גם לאפשרות שהפיתוח יימשך זמן רב מהצפוי.
מי צפוי לשכור את הדירה?
בחירת האזור צריכה להתבסס גם על זהות השוכר האפשרי.
בטירנה השוכרים יכולים להיות סטודנטים, זוגות צעירים, עובדים, אנשי עסקים או זרים המתגוררים בעיר.
בוולורה ובדורס אפשר לפנות לתיירים, למשפחות מקומיות, לעובדים עונתיים או לשוכרים המעוניינים להתגורר ליד הים.
לכל קהל יש צרכים שונים. סטודנט עשוי לחפש דירה קטנה בקרבת מוסד לימודים ותחבורה. משפחה תחפש שירותים, מסחר ובתי ספר. תייר יחפש קרבה לחוף ולאטרקציות.
לפני הרכישה צריך לדעת למי מיועד הנכס ולבדוק אם האזור מתאים לאותו קהל.
כמה דירות נוספות נבנות באזור?
בנייה חדשה היא סימן לפיתוח, אך היצע גדול מדי עלול ליצור תחרות.
אם אלפי דירות דומות נבנות באותו אזור ובאותה תקופה, בעלי הנכסים עלולים להתחרות על אותם שוכרים וקונים.
מומלץ לבדוק:
- כמה פרויקטים נבנים בסביבה.
- מתי צפויות הדירות להימסר.
- האם כולן מיועדות לאותו קהל.
- כמה דירות מוצעות כיום להשכרה.
- מהם מחירי השכירות המבוקשים בפועל.
- האם האזור מושך תושבים חדשים בקצב התואם את הבנייה.
אין להניח שכל בנייה חדשה מגדילה אוטומטית את ערך הנכס. צריך לבחון גם את צד ההיצע וגם את צד הביקוש.
לבקר באזור ולא להסתפק במפה
מפה, סרטון או מצגת אינם יכולים להחליף ביקור בשטח.
כדאי לבקר באזור בשעות שונות, ללכת ברגל, לבדוק את הרחובות ולראות כיצד מגיעים למקומות החשובים.
במהלך הביקור מומלץ לשים לב לתנועה, לרעש, לניקיון, לתאורה, למסחר ולסוג האוכלוסייה.
כדאי גם לדבר עם תושבים מקומיים, בעלי עסקים ומתווכים שאינם קשורים ישירות לפרויקט. מידע ממספר מקורות יכול לספק תמונה מאוזנת יותר.
אם רוכשים נכס לפני השלמת הבנייה, צריך לבחון גם את הסביבה העתידית ולא רק את הנוף הקיים ביום הביקור.
שיטת דירוג פשוטה להשוואת אזורים
כאשר מתלבטים בין כמה אזורים, אפשר להכין טבלה ולתת לכל אזור ציון בתחומים הבאים:
- ביקוש למגורים.
- ביקוש לתיירות.
- נגישות ותחבורה.
- שירותים ומסחר.
- מחיר הרכישה.
- פוטנציאל להתפתחות.
- רמת התחרות.
- מצב התשתיות.
- עונתיות.
- אפשרויות מכירה בעתיד.
- רמת הוודאות התכנונית.
חשוב לתת משקל גבוה יותר לנתונים המתאימים למטרת הרכישה. מי שמחפש השכרה לטווח ארוך צריך להעניק משקל גבוה לביקוש מקומי ולשירותים. מי שמחפש דירת נופש יעניק משקל גבוה יותר לתיירות, לניהול ולקרבה למוקדי עניין.
רק לאחר בחירת האזור בוחרים את הנכס
לאחר שמגדירים את מטרת הרכישה ובוחרים את העיר ואת האזור המתאים, אפשר להתחיל להשוות בין הדירות והפרויקטים.
בשלב הזה בודקים:
- מחיר למ"ר.
- גודל ברוטו ונטו.
- קומה וכיווני אוויר.
- מרפסת ונוף.
- איכות הבנייה והמפרט.
- מועד המסירה.
- תנאי התשלום.
- ניסיון היזם.
- חניה ומחסן.
- עלויות תחזוקה וניהול.
- אפשרויות השכרה.
- רישום הקרקע והנכס.
- היתרי הבנייה והמצב המשפטי.
להרחבה, מומלץ לקרוא את המדריך איך בוחנים פרויקט נדל"ן חדש באלבניה ואת המדריך איך קונים דירה באלבניה.
כדאי לקרוא גם את הכתבה מה חשוב יותר בהשקעת נדל"ן באלבניה – המיקום או המחיר?.
את הבדיקות המשפטיות יש לבצע באמצעות עורך דין מקומי המייצג את הרוכש. אין להסתמך רק על מידע שנמסר על ידי היזם, המוכר או איש השיווק.
לסיכום
השקעת נדל"ן באלבניה אינה מתחילה בבחירת הדירה, אלא בהגדרת המטרה ובבחירת האזור המתאים.
צריך לבדוק את הביקוש, הנגישות, השירותים, התשתיות, האוכלוסייה, התחרות ותוכניות הפיתוח. רק לאחר שמבינים את מאפייני האזור אפשר להשוות בין הנכסים הנמצאים בו.
נכס איכותי באזור שאינו מתאים למטרת הרכישה עלול להיות קשה יותר להשכרה או למכירה. לעומת זאת, בחירת אזור נכונה יכולה להגדיל את הסיכוי למצוא נכס שמתאים לתקציב, לקהל היעד ולתוכנית ההשקעה.
ב-Casa Global אנו מלווים משקיעים ורוכשים ישראלים בבחינת ערים, אזורים ופרויקטים באלבניה. התהליך מתחיל בהגדרת התקציב ומטרת הרכישה, ממשיך בהשוואת האפשרויות וכולל חיבור לעורך דין מקומי ולאנשי המקצוע הנדרשים להשלמת העסקה.
למידע נוסף בקרו בעמוד השקעות נדל"ן באלבניה.
לעדכונים על פרויקטים, אזורים ומגמות בשוק, מוזמנים לעקוב אחר עמוד הפייסבוק של Casa Global.
המידע בכתבה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי, פיננסי או ייעוץ השקעות. לפני רכישה יש לבצע בדיקות פרטניות ולקבל ליווי מאנשי מקצוע מוסמכים.